Achat de résidence principale combiné à un investissement locatif

Vous aspirez à bâtir un patrimoine immobilier pour générer un complément de revenus ou en vue d’une transmission. Une idée vous traverse l’esprit : combiner l’achat d’une résidence principale avec un investissement locatif. Est-ce une stratégie viable et, surtout, réalisable ? Quelles sont les conditions à remplir pour y parvenir ? Voici des éléments de réponse !

Pourquoi combiner l’achat d’une résidence principale à un investissement locatif ?

Acheter une résidence principale représente souvent la première étape dans la constitution d’un patrimoine immobilier. Ensuite vient l’investissement immobilier. Bien que ces deux objectifs soient différents, les associer peut s’avérer pertinent.

Résidence principale : quels enjeux ?

L’objectif premier de l’achat d’une résidence principale est de cesser de verser des loyers à fonds perdu. Pour concrétiser ce premier achat immobilier, vous devrez probablement recourir à un emprunt immobilier.

Puisque votre résidence principale est le lieu où vous et votre famille vivez, il n’est pas rare de maximiser votre taux d’endettement pour acheter un bien plus grand ou mieux situé. Le risque ici est de ne plus avoir la capacité d’emprunt suffisante pour réaliser ensuite un investissement locatif.

Sur le plan fiscal, la résidence principale n’est pas imposable car elle ne génère pas de revenus. Cela n’alourdit donc pas votre imposition. De plus, à la revente, vous ne payez pas de taxe sur la plus-value. Toutefois, pour amortir le coût du prêt immobilier et les frais de notaire, il est recommandé de conserver le bien immobilier entre 6 à 8 ans ou qu’il se soit valorisé de 5 %.

Investissement locatif : quels enjeux ?

L’investissement locatif est un actif. Acquérir un bien grâce à un effet de levier immobilier permet de générer des revenus qui compensent partiellement le coût du crédit, voire permettent de dégager une trésorerie supplémentaire si vous atteignez un cashflow positif. En fonction du prix du bien et du montant des loyers, la rentabilité d’un investissement immobilier peut être élevée, avec un risque relativement limité.

Cependant, l’investissement locatif alourdira naturellement votre impôt sur le revenu. Divers dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier ou encore les amortissements en location meublée peuvent aider à atténuer cette charge fiscale.

En associant l’achat d’une résidence principale à un investissement locatif, vous pouvez allier l’objectif de vous loger et celui de faire fructifier votre patrimoine.

Quelles conditions pour réussir l’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif ?

Pour financer vos deux acquisitions, vous aurez nécessairement recours à l’emprunt. Plusieurs questions se poseront : capacité d’emprunt, taux d’endettement, apport et type d’emprunt à privilégier.

La capacité d’emprunt pour associer achat de résidence principale et investissement locatif

La capacité d’emprunt désigne le montant maximum qu’une banque acceptera de vous prêter, en tenant compte de vos revenus et charges, sans dépasser un taux d’endettement fixé à 35 % par le HCSF.

Les revenus pris en compte comprennent l’intégralité de vos salaires, une moyenne de vos primes sur plusieurs années si votre situation professionnelle est stable, et la pension de retraite pour les retraités. Pour un travailleur indépendant ou précaire, c’est une moyenne des revenus d’activité sur plusieurs années qui sera retenue. Les revenus locatifs sont également pris en compte à hauteur de 70 %, les 30 % restants couvrant le risque d’impayés ou de vacance locative.

Les charges considérées incluent les mensualités de crédit en cours et les pensions alimentaires. Les autres dépenses comme celles liées à l’énergie ou aux primes d’assurance sont comptabilisées dans le calcul du reste à vivre, qui doit être d’au moins 800 euros pour un couple si vous souhaitez dépasser le taux d’endettement de 35 %.

Le taux d’endettement pour acheter une résidence principale en même temps qu’un investissement locatif

Depuis les recommandations du HCSF, seuls 15 % des dossiers peuvent excéder la limite de 35 % d’endettement, avec une priorité donnée aux primo-accédants. Pour faire partie des heureux élus, il est crucial de présenter un dossier solide et de disposer de revenus conséquents.

Le taux d’endettement se calcule selon la formule suivante :

[ text{Taux d’endettement} = left( frac{text{charges}}{text{revenus}} right) times 100 ]

L’apport personnel pour acheter et investir

Pour financer deux achats immobiliers, vous allez probablement emprunter des sommes importantes. Le risque de défaillance étant réel pour les banques, elles prêteront rarement sans apport personnel conséquent, surtout pour un montage complexe.

La nature de l’achat détermine le montant de l’apport. Pour la résidence principale, il est souvent judicieux d’injecter un maximum d’apport pour réduire la durée du prêt ou le montant emprunté. En revanche, pour un investissement locatif, il peut être avantageux de limiter l’apport pour profiter de l’effet de levier du crédit et optimiser le cashflow. En parallèle, si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier.

Le type de financement pour l’achat d’une résidence principale couplée à un investissement locatif

Vous avez plusieurs options pour votre prêt immobilier : amortissable, prêt in fine, prêt avec différé de remboursement… Le choix du type de prêt est crucial pour optimiser votre trésorerie et votre fiscalité. Par exemple, un prêt in fine permet de déduire plus d’intérêts d’emprunt sur une plus longue durée, alors qu’un prêt avec différé de remboursement peut adoucir vos charges initiales.

Les garanties pour l’achat de la résidence principale couplée à un investissement locatif

Les garanties sont également déterminantes. Un prêt in fine, par exemple, peut être garanti par un nantissement sur un produit d’épargne. Les intérêts générés par ce produit peuvent servir à rembourser le capital emprunté sans effort d’épargne supplémentaire. Cette solution peut même dégager d’autres liquidités à réinvestir dans un nouvel achat immobilier.

Combiner l’achat de votre résidence principale avec un investissement locatif est une stratégie viable et potentiellement fructueuse, à condition de bien préparer votre projet. En tenant compte des enjeux financiers, fiscaux et des différentes options de financement, vous pourrez réaliser un montage immobilier profitable. Que ce soit pour générer des revenus complémentaires, maximiser l’effet de levier ou optimiser votre patrimoine, cette approche offre de multiples avantages.

Avec une bonne gestion et un plan bien pensé, vous pourrez non seulement vous loger mais aussi faire fructifier votre patrimoine immobilier. Un projet immobilier réussi repose sur une analyse minutieuse de votre capacité d’emprunt, de votre taux d’endettement, et sur le choix d’un financement adapté à vos objectifs. Saisissez ces opportunités et faites de votre double achat une réussite financière et patrimoniale.

Nous espérons que cet article vous a éclairé sur les possibilités et les conditions nécessaires pour combiner l’achat d’une résidence principale avec un investissement locatif. Bonne chance dans vos projets immobiliers !